부동산 매매 계약서 작성 특약사항 꼭 넣어야 할 내용 9가지 총정리

부동산 매매 계약서 작성 특약사항 에는 어떤게 있을까요? 부동산 매매 계약서를 작성할 때 가장 중요한 부분 중 하나가 바로 특약사항입니다. 특약사항은 계약 당사자의 권리와 의무를 명확히 해 불필요한 분쟁을 예방하는 역할을 하는데요. 오늘은 부동산 매매 계약서 작성 시 반드시 고려해야 할 특약사항 예시와 작성 팁을 정리해 드리겠습니다.

부동산 매매 계약서 작성 특약사항

부동산 매매 계약서 작성 특약사항

1. 부동산 매매 계액서 특약사항이란?

부동산 매매계약서의 특약사항이란, 표준계약서나 법률로 해결하기 어려운 상황이나 특별한 조건을 매수인과 매도인이 합의하여 계약서에 별도로 기재하는 사항을 말합니다. 이는 당사자 간의 특별한 약속으로 법적 효력이 있으며, 계약의 분쟁을 미연에 방지하고 각자의 권리와 의무를 명확히 하는 역할을 합니다.

특약사항 주요 내용 예시

• 근저당권 등 권리관계: 근저당권이 설정돼 있는 경우 잔금일까지 말소한다거나, 등기부등본 상 변동사항 발생 시 계약 해제 가능 등을 명시합니다.
• 계약 해제 및 위약금: 계약 불이행 시 계약금 포기, 배액 배상 등의 위약금 조건을 분명히 합니다.
• 중대 하자 책임: 누수, 곰팡이, 균열 등 중대한 하자에 대한 보수 책임 여부 및 기간(예: 잔금일로부터 6개월 이내)을 명시합니다.
• 임차인 명도 및 실거주 여부: 실거주하지 않는 경우 임차인 처리, 명도 등 관련 협조 사항을 기재합니다.
• 옵션 및 가전제품 양도: 붙박이장, 빌트인 가전, 유상·무상 양도 여부와 가격 등을 구체적으로 명시해 분쟁을 예방합니다.
• 기타 권리·의무사항: 대지면적 차이, 다주택자 권리관계, 공동 소유 관련 사항 등 특수 상황 조건을 포함할 수 있습니다.

주의사항

• 특약사항은 법령 위반 내용은 무효이며, 반드시 강행규정을 침해하지 않는 범위에서 작성해야 합니다.
• 특약사항은 계약 당사자 간 합의에 의해서만 효력이 발생하고, 위반 시 계약 해제나 손해배상 청구 사유가 됩니다.
• 계약서 작성 시 꼼꼼하게 특약사항을 다루어 추후 분쟁 가능성을 줄이는 것이 매우 중요합니다.

요약하면, 부동산 매매계약서 특약사항은 표준 조항으로 해결되지 않는 개별 계약 상황에 대해 당사자 간 약속을 명문화하는 것으로, 계약의 안정성과 분쟁 예방에 매우 중요한 역할을 하는 별도의 조항입니다.

2. 부동산 매매 계약서 작성 특약사항이 필요한 이유

부동산 매매 계약서 작성 시 특약사항이 필요한 이유는 다음과 같습니다:

1. 사적 계약의 구체적 약속 보완
   부동산 매매는 개인 간의 사적 계약이라 법령이나 표준계약서만으로 해결되지 않는 상황이 많아, 특약사항으로 당사자 간 특별한 약속을 명확히 해야 합니다.
2. 분쟁 예방 및 해결 기준 제시
   특약사항은 거래 후 발생 가능한 문제(하자, 권리관계, 잔금 지급, 임차인 문제 등)에 대해 사전에 합의한 내용을 명문화해 분쟁 소지를 크게 줄입니다.
3. 권리·의무 명확화
   근저당 설정, 옵션 가전 양도, 중대하자 보수 책임 등 권리적인 부분과 물리적인 상태 등에 관해 당사자 권한과 책임 범위를 분명히 할 수 있습니다.
4. 계약 불이행 시 손해배상 및 계약해제 조건 명시
   위약금, 계약 해제 조건 등을 특약사항에 넣어 계약 이행을 강제하고, 불이행 시 법적 대응 근거를 제공합니다.
5. 모호성 제거 및 이해 증진
   특약사항을 간결하고 구체적으로 작성하면 계약 당사자 모두 내용 이해가 쉬워져 신뢰를 높이고 나중에 해석 다툼을 방지합니다.
6. 법적 효력 우선 인정
   특약사항은 법률 상 규정보다 우선 적용되므로, 당사자의 개별 상황에 맞게 계약 조건을 맞춤화할 수 있습니다.

요약하면, 특약사항은 부동산 매매계약서에서 분쟁 예방과 권리 의무를 명확히 하기 위해 꼭 필요하며, 계약의 안정성과 신뢰를 높이는 중요한 역할을 합니다.

3. 부동산 매매 계약서 작성 주요 특약사항 예시

부동산 매매 계약서 작성 시 주요 특약사항 예시는 다음과 같습니다:

1. 현 상태 기준 거래 특약
   • 매매 대상 부동산의 현재 시설 상태를 기준으로 계약하며, 매수인은 현장 확인을 완료했음을 명시
   • 잔금 지급 시까지 발생하는 중대한 하자에 대한 매도자의 책임 범위를 규정
2. 근저당 말소 책임
   • 매도자가 잔금일 전에 모든 근저당권을 말소할 의무를 명시
   • 근저당 말소 미완료 시 계약 해제 및 위약금 부과 조건 포함
3. 하자담보 책임
   • 잔금일 이후 일정 기간(예: 6개월) 내 발생하는 하자에 대한 매도자의 보수 책임 규정
   • 누수, 균열 등 주요 하자 내용과 보수 방법 명시
4. 임대차 계약 승계
   • 매도자가 보유한 임대차 계약을 매수자가 승계한다는 점과 임차인 권리 및 보증금 인수 조건을 기재
5. 옵션 및 부속물 양도
   • 붙박이 가구, 빌트인 가전제품 등의 양도 여부와 조건 명시
   • 추가로 부동산에 부속된 조형물, 나무, 장식물의 권리 범위 규정
6. 계약 해제 및 위약금 조건
   • 계약 해제 사유 및 위약금 산정 기준을 명확히 기입하여 분쟁 방지
7. 면적 및 권리 사항 명확화
   • 등기부등본 및 건축물대장 기준 면적을 명시하고, 잔금 전 면적 차이 시 정산 방법 규정
8. 불법 증축 및 위반 건축물 처리
   • 불법 증축 부분에 대한 인수 여부와 책임 배분 사항을 기재

이 외에도 계약 상황에 따라 매수인·매도인의 요구에 맞춘 맞춤형 특약사항을 추가할 수 있으며, 특약사항은 분쟁 예방 및 계약 이행 보장을 위한 필수 요소입니다.

4. 부동산 매매 계약서 작성 특약사항 유의사항

부동산 매매 계약서 작성 시 특약사항 작성에 대한 유의사항은 다음과 같습니다:

1. 당사자 간 합의에 의한 작성
   특약사항은 매도인과 매수인 양측이 합의하여 작성해야 하며, 일방적 작성은 효력이 없습니다. 반드시 쌍방 모두 동의한 내용을 명확히 기록해야 합니다.
2. 법률 위반 금지 (강행규정 준수)
   공공질서나 강행규정에 위반되는 내용(예: 불법행위 강요, 부당한 계약 해지 조항 등)은 무효가 되므로 신중하게 작성해야 합니다.
3. 명확하고 구체적인 표현 사용
   모호하거나 다의적인 표현은 해석 분쟁의 원인이 될 수 있으므로, 누구나 이해할 수 있도록 간결하고 정확하게 작성해야 합니다.
4. 중대한 하자 및 권리관계 명확화
   하자 책임 범위, 근저당 말소, 임차인 문제 등 분쟁 소지가 큰 사항은 구체적으로 내용과 책임자를 명시해야 합니다.
5. 계약 해제 및 위약금 조건 명확히
   계약 불이행 시 위약금 산정 기준과 계약 해제 조건을 분명히 기입하여 분쟁을 예방합니다.
6. 작성 전 충분한 검토와 상담 권장
   계약서 작성 이전에 공인중개사, 변호사 등 전문가 상담을 통해 특약사항 내용을 충분히 검토하고 보완하는 것이 안전합니다.
7. 계약서와 함께 증빙자료도 보관
   계약과 관련된 서류(등기부등본, 건축물대장 등)와 특약사항 증빙 자료는 추후 분쟁 방지를 위해 잘 보관해야 합니다.
8. 특약 사항 누락 주의
   사소해 보이는 내용일지라도 누락 시 향후 갈등과 법적 분쟁으로 이어지므로 꼼꼼히 기록해야 합니다.

요약하면, 특약사항 작성은 계약의 안정성을 크게 좌우하므로, 당사자 간 합의 아래 법적 제한을 준수하며 명확하고 구체적으로 작성하는 것이 중요하며, 전문가와 충분히 상담하는 것을 권장합니다.

5. 부동산 매매 계약서 작성 특약사항 꼭 넣어야 할 내용 

부동산 매매 계약서 작성 시 꼭 넣어야 할 특약사항은 다음과 같습니다:

1. 현 시설물 상태 기준 거래
   • 계약일 현재의 부동산 권리 및 시설물 상태를 기준으로 계약하며, 매수인이 이를 충분히 확인하였음을 명확히 기재합니다.
2. 등기사항 및 근저당권 관련
   • 잔금일까지 모든 근저당권 말소를 매도인이 책임지며, 말소 지연 시 계약 해제 및 위약금 조건을 명시합니다.
3. 공과금 납부 책임
   • 잔금 지급 전까지 발생하는 각종 지방세, 관리비 등 공과금은 매도인이 부담한다는 내용을 포함합니다.
4. 하자담보 책임 및 수리 의무
   • 계약 시점 및 잔금일 이후 일정 기간(통상 6개월) 내 발생한 중대 하자(누수, 균열 등)에 대해 매도인이 수리·보수 책임을 진다는 내용을 명시합니다.
5. 계약 해제 및 위약금
   • 계약 불이행 시 계약금 배액 배상, 계약 해제 조건 등을 구체적으로 작성해 분쟁 예방합니다.
6. 임차인 및 임대차 계약 승계 여부
   • 임차인이 있을 경우 임대차 계약 승계 여부와 명도 책임을 명확히 합니다.
7. 면적 차이 발생 시 정산 방법
   • 등기부등본 상 면적과 실측 면적에 차이가 있을 경우 이를 기준으로 매매대금을 정산하는 조건 명시.
8. 옵션 가전 및 부속물 양도 조건
   • 붙박이장, 빌트인 가전제품 등의 포함 여부 및 소유권 이전에 관한 내용을 기재합니다.
9. 기타 특별약정
   • 불법 증축, 기타 권리·의무 사항 등 상황에 따라 추가로 필요한 조항을 기재합니다.

이 특약사항들은 계약 당사자 간 분쟁 예방과 권리 보호에 매우 중요하므로 반드시 계약서에 명확하게 작성해야 하며, 필요 시 전문가와 상담해 작성하는 것을 추천합니다.

6. 부동산 매매 계약서 작성 특약사항 자주 사용하는 특약 문구

부동산 매매 계약서 작성 시 자주 사용하는 특약 문구 예시는 다음과 같습니다:

1. 현 상태 기준 거래
   "본 매매계약은 매수인이 현장 방문 후 확인한 현재 상태를 기준으로 체결하며, 매수인은 계약서 작성 전에 현 상태를 충분히 인지하였음을 인정한다."
2. 근저당권 말소 책임
   "매도인은 잔금 지급 전까지 본 부동산에 설정된 모든 근저당권을 말소하며, 말소 완료 전까지는 잔금 지급을 하지 않는다."
3. 하자담보책임 기간 명시
   "잔금 지급일로부터 6개월 이내 발생하는 구조적 하자에 대해서는 매도인이 수리·보수 책임을 진다."
4. 옵션 및 가전제품 양도 여부
   "본 매매 대상에는 붙박이장, 빌트인 가전제품 일체가 포함되며, 매도인은 해당 품목을 철거하지 않는다."
5. 임차인 권리 승계
   "매수인은 현 임차인의 임대차 계약을 승계하며, 임차인 명도에 관한 모든 책임은 매수인이 부담한다."
6. 면적 차이 시 정산
   "등기부등본 상 면적과 실측 면적에 차이가 있을 경우, 실측 면적을 기준으로 가격을 정산한다."
7. 계약 해제 및 위약금
   "매도인 또는 매수인의 계약 불이행 시, 계약금 배액 배상 또는 계약금 포기 등의 위약금 조건을 적용한다."
8. 불법 증축 처리
   "불법 증축물이 발견될 경우 매수인은 계약을 해제할 수 있으며, 이에 따른 모든 법적 책임은 매도인이 부담한다."

기본적으로 특약 문구는 명확하고 구체적으로 작성되어야 하며, 계약 당사자의 권리와 의무를 분명히 하여 추후 분쟁을 예방하는 데 목적이 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 특약사항은 꼭 넣어야 하나요?
A1. 필수는 아니지만, 분쟁 예방을 위해 반드시 기재하는 것이 안전합니다.

Q2. 특약사항은 구두로 합의해도 효력이 있나요?
A2. 구두 합의는 입증이 어렵습니다. 반드시 서면으로 계약서에 기재해야 효력이 확실합니다.

Q3. 특약사항에 불리한 조건이 있으면 어떻게 하나요?
A3. 계약 전 협의하여 조정해야 하며, 서명 후에는 효력이 발생하므로 신중히 확인해야 합니다.

Q4. 특약사항은 누가 작성하나요?
A4. 중개인이 초안을 제시할 수 있지만, 최종적으로는 매수인·매도인의 합의가 반영되어야 합니다.

총정리

부동산 매매 계약은 단순한 서류 작성이 아니라, 앞으로 발생할 수 있는 모든 상황을 대비하는 과정입니다.
특약사항을 꼼꼼히 작성해 두면 불필요한 분쟁을 예방하고, 안심하고 거래할 수 있습니다.
계약 전 반드시 전문가와 상의하여 안전한 거래하시길 바랍니다. 🏠✨

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